EMLAKTA YENİ KALE

DİYAR TİME– Bilindiği üzere 1 Şubat’tan itibaren yürürlüğe giren yetki belgesi zorunluluğu, emlak sektörüne düzen getirme iddiasıyla sahaya indi. Ama her düzen gibi bu da iki ihtimal barındırıyor; ya gerçekten güven inşa edecek ya da piyasaya yeni bir duvar örecek. Böylece çalışan binlerce kişi sistem dışına çıkacak. Kısa vadede ilan sayısı düşebilir. Rekabet azalırsa fiyatlar yukarı yönlü baskı görebilir. Profesyonelleşme artarken maliyet de artabilir. Yetki harçları, belge giderleri, MYK şartları… Küçük ofis için bu yük az değil. Temizlik olurken piyasa pahalılaşır mı, asıl soru bu.

Bu düzenleme, sektörü disipline ederken aynı zamanda güç dengelerini değiştiriyor. Büyük ofisler için sistem avantaj olabilir. Küçük mahalle arası komisyoncu için ise hayatta kalma savaşı. Bu bir kalite filtresi mi yoksa sessiz bir tasfiye mi? Giriş bariyeri yükselirse rekabet düşer. Rekabet düşerse fiyat kontrolü zorlaşır. Yetki belgesi duvarda asılı bir çerçeveye dönüşürse hiçbir anlamı yok. Güveni kağıt değil denetim sağlar. Eğer EİDS gibi sistemler gerçekten aktif çalışırsa, sahte ilanlar ciddi şekilde azalabilir. Ama denetim zayıf kalırsa piyasa boşluk bulur. Türkiye’de kayıt dışı kendine yol açmayı bilir.

Türkiye’de emlak işlemi sadece ticaret değildir. “Tanıdık bulalım, eş dost araya girsin” kültürü güçlüdür. Bu düzenleme herkesi profesyonel aracıya yönlendiriyor. Modernleşme adımı olabilir ama küçük şehirlerde direnç oluşacaktır. Piyasa alışkanlıkları bir günde değişmez. Bu adım şunu söylüyor: Serbest piyasa kendi kendini regüle edemedi. Müdahale gerekliydi. Ama müdahale dozunda olmalı. Aşırı bürokrasi sistemi yavaşlatır. Yavaş sistem alternatif yollar üretir. 5 yılda bir yenilenecek belgeler, harçlar, takip süreçleri… Eğer süreç ağırlaşırsa piyasa kayıt dışı yeni kanallar bulabilir.

Belge zorunluluğu emlakçılığı “herkesin yapabildiği iş” olmaktan çıkarabilir. Eğitim artarsa, etik yükselirse, gerçekten nitelikli danışmanlık başlarsa bu sektör için tarihi bir kırılma olur. Ama belge formalite kalırsa mesleğin itibarı yine değişmez. Şimdi net konuşalım. Bu düzenleme ya sektörü profesyonelleştirecek, ya da sektörü daha kapalı hale getirecek. Aradaki fark şu dört noktada belli olacak:

1. Denetim gerçekten dijital ve sürekli mi olacak?
2. Küçük esnaf sisteme entegre edilecek mi yoksa elenecek mi?
3. Rekabet korunacak mı?
4. Eğitim gerçek nitelik mi kazandıracak yoksa belge mi dağıtacak?

Emlak piyasasına bir kale kuruldu. Ama kaleler iki şey için inşa edilir; Koruma için veya kapatma için. Bu sistem ya güveni büyütecek, ya da piyasayı daraltacak. Kararı yasa değil, uygulama verecek.